柏市地区計画（柏駅西口再開発、柏たなか、布施南）
仕事にかまけて、すっかり更新がご無沙汰になってしまいました。更新は無理のない範囲でしていきますが、もうすぐ市議会も始まりますんで、また更新ペースを少し上げていきたいです。。。
さてさて、前回の続きが店晒しになっておりました。柏市の地区計画について。
まず、柏市の地区計画の全体観です。
それにしても、地区計画っていうくらいだから、柏市全域を複数の地区に分割して、それぞれの地区毎に計画を定めているんだろうなーなんて、ワタシ勝手に思っておりましたところ、地区計画は2/15日現在、37本あるのですが、その区域をマッピングすると下図のとおりとなっているようでして。
まあなんというか、我が家の花壇に植わっている葉物野菜の虫食い状態のような有様でして、地区計画の運用ってそんなものなのでしょうか、と少し考えてしまうわけです。
ここで、柏市の地区計画に関する説明を再掲しておきましょう。
「地区計画制度は，一定の地区を対象に，その居住者の利用する道路・公園・広場といった施設（地区施設）の配置及び規模に関する事項や，建築物の形態・用途・敷地等に関する事項を総合的な計画として定め，開発行為や建築行為をこれに基づいて規制・誘導することにより，地区特性にふさわしい良好な市街地の整備を図ろうとするものです」
ふむふむ、まあ、「一定の地区を対象に」するものなのでね。虫食い計画だとしても、その意義たる「良好な市街地の整備」に寄与していればよいということですかね。
そんでですね。直近の市議会で話題に上がったいくつかの開発と地区計画の関係を見ようと思うのですが。
１．柏駅西口再開発（柏駅西口B-2地区地区計画 | 柏市役所 (kashiwa.lg.jp)）
まず、柏駅西口の再開発。
・・・、えーと・・・、これ地区計画なくない？
近いやつはあるんですよ。
「柏駅西口B-2地区地区計画」ってやつが。これ。
どう見ても、この計画の区域が、柏駅西口再開発の対象区域とマッチしないように思います。ほんの一部分ですよね。
何より、計画中にこう書いてあるんですよ。
（以下引用）
地区計画の目標：柏駅西口周辺地区は、幹線道路等と交通結節点の整備に併せ、新たな商業・業務機能の集積及び居住機能との複合的土地利用を図り魅力に富んだ「広域生活文化拠点」の形成を目指している。
これを踏まえて本地区は、新たな商業・業務ゾーン形成のため、末広あけぼの線の整備及び市街地再開発事業によるオープンスペースや歩行者空間の創設を図り良好な都市環境の形成を目標とする。
（引用終わり）
まずですね、本家本丸の西口周辺地区の再開発の詳細がなかなかワタクシたち市民に見えていないんですね。そんで、そのよくわからない計画を踏まえた地区計画が別途策定されておりまして。もしかしたら色々事情はあるのだろうと推察するんですが、どうゆうことなのかさっぱりわかりません。
というか、、、西口周辺地区全体の地区計画作りなさいよアンタって、どうしても思ってしまうんですよね。
次、柏たなかです。Twitterなどで、当該地区にお住まいの方々の情報発信を拝見しておりますと、特に東地区ですね。ここの開発が、当初市が掲げていたイメージと大分異なることになりそうだと、問題意識を持っている方々が多数いらっしゃる。柏たなかへの居住を検討したこともあるワタクシとしては、当該地区の状況も気になっております。そんで、地区計画をみるとですね、下図の感じですね。
こちらは、駅東側のわりと広い範囲が計画区域になっています。柏たなかは、この東地区のほかに、西地区、北地区についても地区計画があります。この色ごとに、建築できる建物などが定められており、ざっくり、緑は一般住宅、黄色も住宅（地域密着型の小規模店舗も可）、薄いオレンジは、アパート、事業所、地域密着型の小規模店舗、濃いオレンジはおっきいマンション、ピンクは商業施設といった具合です。
この地区計画と実際の乖離まではよくわかっていませんが、この計画を一見して思うことは、計画の縛りがゆるくないでしょうか、ということ。きめ細かく色分けがなされているようにも思うのですが、ピンクのところ以外ですね、住居としての利用が可能になっています。そうしますと、ピンクのところ以外みんな住宅、アパートみたいになるとすると、商業施設ちょっと足りなくない？って感じになりませんかね。住宅街の中にぽつぽつとスーパーがあるならば利便性も違ってくると思いますが。市民生活を想像したときには、もう少し計画の縛りを強くすることも一考すべきではないかと思ったりします。
３．布施南地区
最後は、布施南地区、データセンターですね。
まずは、計画の一部を引用しましょう。
(以下引用)
地区計画の目標：本地区は，JR 常磐線北柏駅から北東へ約１．７km，市北部地域に位置し，市街化調整区域に指定されており，昭和４０年操業開始，平成１８年操業停止された工場跡地であり，大規模な未利用地となっている。
柏市都市計画マスタープランでは，本地区は「自然・田園系地域」に位置し，土地利用方針として「５ha 以上の一団の工場の跡地等については，自然環境の保全に十分配慮しつつ，地域振興に寄与する文教・企業用地やレクリエーション等の場としての一体的な土地利用に向けて地区計画制度の活用等を検討する」と位置づけられているところである。このため，周辺環境に配慮した規制・誘導を行い調和を図りながら，企業用地としての土地活用を目標とする。
土地利用の方針：データセンター（サーバーを設置・管理するもの）としての土地利用を図るものとする。
（引用おわり）
この地区計画についてはですね、突っ込みどころが多すぎてちょっと書ききれないんですよねwww
まずですね、そもそも、これは「地区」と言えるのかってことです。柏市は、「本地区は（中略）工場跡地であり，大規模な未利用地となっている」と書いてあるんですが、当たり前です。大規模な未利用地を、柏市が、地区計画の対象区域に定めているんですから。
何が言いたいかというとですよ、柏市は、天から降ってきたものかのように、「本地区は～」なんて言ってるわけですが、「本地区」がどこからどこまでかを定めているのは、他でもない柏市自身でありますし、「工場跡地」だけを対象区域にしているもんですから、本地区が工場跡地で大規模な未利用地である、なんてことを仰々しく書いていること自体、滑稽に見えるのですよ。
でですね、地区計画制度の趣旨である「地区特性にふさわしい良好な市街地の整備を図ろうとするもの」に照らしてみても、特定の土地だけを地区計画の対象区域にしてしまったら、地区特性もへったくれもないですよ。
この滑稽な地区計画の目標を、１００歩譲って、妥当性のあるものだと考えたとして、次の利用の方針で、データセンターとしての土地利用を図ろうとするっていうのがですね、「えっ、、なんで？？」って普通の人は思うと思うのですが。もう論理がAからZくらいまで飛んじゃってる感じで意味不明です。
ワタシの問題意識との関連で、この地区計画の決定にかかる審議会で、委員との間で以下のやり取りがなされています。
→令和2年度第1回柏市都市計画審議会 会議録 | 柏市役所 (kashiwa.lg.jp)
（以下引用）
近江委員
1点目、布施南の地区計画ですが、地区計画ではなく開発許可で出来なかったのでしょうか。2点目、野球場や、特別老人ホーム等の複数地権者や事業者を含めて、地区計画区域を設定する努力をされたのでしょうか。3点目、区域界は、地区設定のマニュアルでは道路や河川で設定するのが望ましいとなっていますが、布施南地区の区域界の引き方はどうなのか確認したい。
事務局
1点目ですが、開発行為では基準に適合しない状況となっております。一方で、地区計画を定めれば同条第10号の規定により基準に適合することとなるため、今回、地区計画を決定することになりました。
2点目ですが、今回は事業者による都市計画提案であり、市は、その提案に対して問題がないか審査を行うといったものであることから、提案された区域での決定を考えております。
3点目の区域界についてですが、都市計画運用指針に、道路の区域界が難しい場合は、地番界でも可能となっております。
（引用終わり）
この都市計画運用指針つーのが何者かは知りませんが、柏市が実施する地区計画の区域の設定にかかる考え方はどーなってんですか。それは無いということですかね。
そういうものがないならないで、作るべきです。今回地区計画を眺めて思ったことはですね、この地区計画制度が恣意的に運用されており、ともすると「良好な都市環境」の形成にマイナスに影響しているのではないか（少なくともワタシがざっと見た限りそういう疑念を抱いてしまう）ということです。これ、この制度について運用マニュアルとか指針とかないのでしょうか。ないのであれば作ったほうがいいと思うのですがいかがでしょうか。
実際、計画づくりって、私有財産制度とか私的自治の原則とか、そういう個人・法人の権利と、公共の福祉との調整が必要になるので、結構大変だとは思うですよね。であるからこそ、そういう役所の皆様に税金を納めてそういう仕事に汗流してもらうわけです。
ほんと、たのんます。
ではノシ
